Запланируйте новые траты: как в Риге вырастут платежи земельным «баронам»

У жильцов домов, которые стоят на чужой земле (земельных «баронов»), ожидается рост платежей.

Сейм 18 апреля концептуально поддержал поправки, предусматривающие, что платеж жильцов за пользование не принадлежащей им земли с 2025 года постепенно вырастет у той части собственников квартир, для которых будет установлена более высокая кадастровая стоимость.

Речь идет, в частности, о многоквартирных домах, которые находятся на земле других владельцев. Повышение платежей в пользу «земельных баронов» планируется на 30% в год – до 2028 года.

При этом, по поправкам к Закону о кадастре, послабления фискального кадастра на их ситуацию не распространяются. «Кадастровые поправки» Сейм одобрил уже во втором чтении.

В Латвии насчитывается свыше ста тысяч владельцев приватизированных квартир, вынужденных платить за аренду земли под их домами, что значительно увеличивает их счета за жилье.

Практически каждый третий дом в Риге хотя бы частично стоит на чужой земле. Для владельцев квартир в таких домах по всей стране это означает вынужденную арендную плату, которая в разные годы составляла до 6% от кадастровой стоимости.

Потолок в 4% собираются сохранить

Авторы поправок к закону «О времени введения в действие и порядке применения восстановленного Гражданского закона Латвийской Республики 1937 года, части «Наследственное право» и «Вещное право» подчеркивают: они предлагают компромиссное решение.

А именно: решение по платежам за пользование чужой землей при раздельной собственности предусматривает постепенный рост платежей на 30% в год, чтобы жителям не пришлось переживать резкий рост расходов из-за увеличившейся кадастровой стоимости.

Как известно, кадастровая стоимость земли в некоторых случаях с 2025 года вырастет в 2–4 раза (например, в Риге и Юрмале). Соответственно вырастут и платежи арендаторов земли в пользу землевладельцев, поскольку арендная платы рассчитывается от кадастровой стоимости.

По поправкам к закону планируется установить, что если право законного пользования землей распространяется на собственников жилого здания и кадастровая стоимость находящейся в пользовании земли на 1 января 2025 года превышает ее предыдущую стоимость, то соответствующий ей платеж «за законное землепользование» с 1 января 2025 года по 31 декабря 2028 года будет ЕЖЕГОДНО увеличиваться на 30% к платежу за предыдущий год – до достижения соответствующего размера от актуальной кадастровой стоимости.

Одновременно с конкретным законопроектом предполагается сохранить нынешний размер платы за землепользование в размере 4% от кадастровой стоимости земли.

В аннотации к законопроекту также разъясняется: еще предстоит принять некое комплексное решение, которое не создаст непропорционального бремени для собственников строений на чужой земле. И в юридической комиссии Сейма надеются, что удастся разрешить вопрос о прекращении принудительного раздельного имущества в разумный период еще до этого времени.

Председатель юридической комиссии Сейма Андрей Юдин признает – универсального решения проблемы принудительной долевой собственности не существует, и новые поправки, как и ранее установленное регулирование, могут быть оспорены одной из сторон в Конституционном суде (КС).

Напомним в этой связи: землевладельцы ранее уже оспаривали в КС и «потолок» 4%, и «потолок» 3% и неизменно выигрывали суды.

«Налоги при двух кадастрах»

18 апреля Сейм во втором чтении проголосовал за поправки к Закону о государственном кадастре недвижимости (далее – Закон).

Кадастровая стоимость недвижимости после длительного периода замораживания будет «обновлена», то есть резко повышена.

Однако будет переходный период, во время которого будут действовать одновременно две кадастровые стоимости – фискальная и универсальная.

Чтобы смягчить налоговые платежи, которые могут стать неподъемными, делается попытка смягчить ситуацию таким образом:

* по поправкам к Закону предусмотрено, что Государственная земельная служба (ГЗС) с 1 января 2025 года – временно – в Кадастровой информационной системе для каждого кадастрового объекта будет начислять и регистрировать две действующие кадастровые стоимости – фискальная кадастровая стоимость и универсальная кадастровая стоимость;

* такая система должна действовать до вступления в силу новой базы кадастровых стоимостей, которую правительство должно утвердить до 15 июня 2027 года, а применять, скорее всего, только с 2029 года;

* до этого именно фискальную кадастровую стоимость планируют использовать для расчета налогов, государственных пошлин и иных платежей в государственный бюджет или бюджет самоуправления, ЗА ИСКЛЮЧЕНИЕМ расчета платы за «законное использование» земли (то есть при раздельной собственности на недвижимость);

* расчет фискальной (налоговой) кадастровой стоимости в ГЗС будет осуществляться в соответствии с действующей в 2024 году базой кадастровых стоимостей и регулирующими кадастровую оценку нормативными актами, применяемыми 31 декабря 2024 года.

То есть налоги в переходный период будут считаться по-старому, по еще действующему в 2024 году кадастру;

* в переходных правилах также предусмотрено, что Кабмин в 2024 году утвердит базу для расчета универсальной кадастровой стоимости, которая не будет превышать 80% от среднего уровня цен на недвижимость на 1 июля 2022 года, а для оценки будет использована информация о сделках рынка недвижимости с 1 января 2012 года по 1 июля 2022 года.

Анда Смилтена, заместитель госсекретаря Министерства юстиции:

«80% предусмотрено потому, что иногда имущество переоценивается. Поскольку кадастровая стоимость – это стоимость, с которой исчисляется как налог на недвижимость, так и другие платежи, чтобы защитить частных лиц от того, что имущество переоценено и люди должны переплачивать, применяется коэффициент 0,8, обеспечивая тем самым более справедливые по отношению к частному лицу правовые последствия».

Для того чтобы новое регулирование вступило в силу, Сейм еще должен принять его в окончательном чтении.

О сроках выкупа по старой стоимости

Сейчас Закон о прекращении принудительно разделенной собственности в приватизированных многоквартирных домах дает право собственникам квартир выкупать привязанную к дому землю по кадастровой стоимости. Пока по старой стоимости.

Проектом поправок к Закону о государственном кадастре предусмотрено, что лица, которые в этом году до 31 декабря выкупают землю под домом, делают это по кадастровым стоимостям 2019 года, как это указано в Законе о прекращении принудительно разделенной собственности в приватизированных многоквартирных домах.

Но с 1 января 2025 года, когда вступят в силу универсальные кадастровые стоимости, землю придется выкупать по универсальной кадастровой стоимости или по актуальной кадастровой стоимости, указывает государственный портал lvportals.lv.

ГЗС до 31 декабря 2024 года должно на своем сайте хранить цены кадастровой стоимости для отчуждения в рамках Закона о прекращении принудительно разделенной собственности в приватизированных многоквартирных домах.