Рынок недвижимости Латвии хромает, но строители лопаты не бросили

В странах Балтии инвестиции в недвижимость в первом полугодии 2023 года сократились на 47% по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года.

Уровень не удержался

Как говорится в рыночном исследовании компании Newsec по итогам осени 2023 года, всего в первом полугодии в недвижимость стран Балтии было инвестировано 233 млн евро. Литве удалось удержать объем инвестиций на уровне первого полугодия 2022 года, а вот Латвии и Эстонии — нет.

В целом по Европе в первом полугодии этого года в сделки с недвижимостью было инвестировано 62 млрд евро, что на 57% меньше, чем в первом полугодии 2022 года. Наибольшее падение объема сделок наблюдается в офисном сегменте — на 60%, а также в сегменте логистических центров — на 65%.

"Рынок недвижимости хромает, хотя ни одна экономика в Европе не пережила серьезной рецессии. Объем сделок с недвижимостью упал до уровня, существовавшего до 2014 года", — отмечают эксперты.

Покупатели недвижимости все еще находятся на рынке, но институциональные инвесторы должны быть более оптимистичными и агрессивными для заключения сделок. Крупные инвесторы проявляют осторожность и выжидают, в то время как мелкие частные инвесторы, которые заключают сделки до пяти миллионов евро, настроены более оптимистично.

Средняя сумма сделки снижается — примерно с 20 миллионов евро два года назад до 14 миллионов евро в прошлом году и 13 миллионов евро в этом году. Ставки доходности также падают, но в странах Балтии это пока не так ярко выражено, так как число сделок невелико.

Вероятность низкая

По словам экспертов, потенциальные инвесторы охотнее всего выбирают торговые центры. В Риге также строится много новых офисных зданий, происходит миграция арендаторов из старых зданий класса А и В в новые офисные центры.

Самым популярным и безопасным сегментом среди объектов недвижимости являются торговые центры, поэтому их предложение на рынке невелико и инвесторы не спешат продавать эти объекты.

В последние годы стремительное развитие происходит и в сегменте логистических и производственных помещений, свободных площадей на складах класса А практически нет. Между тем сегмент аренды жилья остается замороженным, и вероятность инвестиционных сделок в этом сегменте низкая.

Рига догонит Вильнюс и Таллин

В ближайшие два года на рижском рынке офисных помещений появится почти 200 000 квадратных метров новых офисных площадей. В 2025 году доля офисных площадей класса А достигнет 33% от общей площади офисных площадей. Для сравнения: если в 2019 году доля офисных помещений класса А составляла 15%, то в этом году — 27% от общей площади.

Общая площадь офисных помещений в Риге в 2025 году достигнет одного миллиона квадратных метров, что будет примерно столько же, сколько в Вильнюсе и Таллине.

В текущем году планируется ввести в эксплуатацию в общей сложности 107 404 квадратных метра новых офисных помещений, в 2024 году — 12 670 квадратных метров, а в 2025 году — около 78 000 квадратных метров. В этом году было введено в эксплуатацию 43 000 квадратных метров новых офисных площадей.

Специалисты отмечают, что арендаторы сейчас находятся в выгодной ситуации, потому что у них есть возможность выбрать здание и договориться о более выгодных условиях.

Деньги есть — так в чем же дело?

Если по офисам Рига скоро догонит балтийских соседей, то на рынке нового жилья отставание куда более серьезное. Как следует из подготовленного Банком Латвии "Отчета о финансовой доступности 2023", площадь новостроек на одного жителя в Латвии составляет около 0,2 квадратных метра, в то время как в Литве и Эстонии — около 0,5 квадратных метра.

Объем инвестиций домашних хозяйств в Латвии также намного ниже, чем в среднем по соседним странам и еврозоне. Если бы площадь построенного нового жилья на одного жителя в Латвии была такой же, как в Литве или Эстонии, то объем кредитования был бы примерно на 6–7% ВВП выше, чем сейчас, и достиг бы показателя в Литве.

При этом финансовое положение домохозяйств и их способность брать на себя обязательства значительно улучшились. Чистое благосостояние домашних хозяйств увеличивалось по мере увеличения активов домохозяйств и снижения пассивов. Увеличилась и доля домохозяйств, чьи доходы превышают расходы, что позволяет экономить. В результате благоприятной конъюнктуры на рынке труда накопления населения неуклонно растут. Таким образом, кредитоспособность латвийских домохозяйств высока. В 2021 году соотношение обязательств домохозяйств к доходам было самым низким в странах еврозоны.

Ряд обстоятельств

Как полагают аналитики БЛ, развитие жилищного фонда ограничено рядом обстоятельств и препятствий.

* Прежде всего это достаточно долгий и громоздкий ход согласования строительных проектов. По наблюдениям со стороны застройщиков, время, необходимое для согласования строительной документации в Риге, значительно больше, чем в Вильнюсе и Таллине.

* Во–вторых, несмотря на то что финансовое положение домохозяйств в целом улучшилось, сохраняются большие различия между покупательной способностью различных групп населения. Цены на новое жилье значительно выше, чем на жилье советской эпохи, и сделки с жильем времен СССР по–прежнему составляют наибольшую долю сделок купли–продажи жилья в Риге.

* В–третьих, темпы жилищного строительства в конце 2014 года и в 2015 году были омрачены печальными событиями на латвийском рынке недвижимости, и в результате появились отягчающие изменения в правилах, внесенные в связи с трагедией в Золитуде.

В то же время цена и доступность кредитов также оказали некоторое влияние на слабую активность на рынке жилья. В Латвии процентные ставки даже по самым безопасным жилищным кредитам намного выше, чем средние процентные ставки по кредитам в большинстве других стран еврозоны. Это ограничивает готовность домохозяйств брать на себя обязательства.

Проблемой является и доступность кредитов в регионах. В 2020 году остаток жилищных кредитов в Риге и Рижском районе составлял примерно 16% от ВВП этих территорий, но в других регионах Латвии он был значительно меньше — например, в Латгале всего 3% от ВВП края. Более того, в последние годы региональные диспропорции в жилищном кредитовании значительно возросли.