Что ждет жильцов муниципальных квартир Риги после подписания «срочного» договора

На сегодня, 13 марта в Рижском городском суде запланировано судебное заседание. Приговор может стать прецедентом, который повлияет на жизнь многих рижан.

Покорить непокорных

Речь идет о жителях, которые много лет назад в качестве помощи от самоуправления в решении жилищного вопроса получили муниципальное жилье, в котором поселились, заключив бессрочный договор аренды. После вступления в силу нового Закона о найме жилья в мае 2021 года люди начали получать от Рижской думы письма с требованием явиться в квартирный отдел Департамента жилья и среды и перезаключить договор аренды с бессрочного на двухлетний. В письме также указывалось, что в случае отказа самоуправление обратится в суд, чтобы заставить арендатора перезаключить договор в принудительном порядке.

Кто-то, получив уведомление, безропотно выполнил данное требование. Однако нашлись и те, кто грозного предупреждения не побоялся. Судебное заседание 13 марта – как раз и есть попытка самоуправления принудить одного из таких «непокорных» к перезаключению бессрочного договора найма на срочный, то есть имеющий определенный срок окончания.

Интересы ответчика на судебном заседании представляет юрист, один из наших постоянных консультантов по юридическим вопросам Денис Горба. Осознавая, насколько может быть важным и болезненным вопрос аренды муниципального жилья для людей, которые в силу тех или иных причин – возраста, материального состояния и т. д. – не могут быть участниками свободного рынка аренды жилья, мы попросили его ответить на несколько вопросов.

Главной нашей целью было выяснить, есть ли риски для людей, подписывающих с Рижской думой договор аренды на два года, и если такие риски есть, то в чем они заключаются.

– Много ли людей обращается в Комитет за помощью в связи с нежеланием перезаключить договор с Рижской думой с бессрочного на терминированный?

– Я бы не сказал, что обращаются массово. Многие действительно, получив письмо от думы, не задумываясь «взяли под козырек» и теперь живут с «двухлетними» договорами. Но есть немало и тех, кто все-таки пытается просчитать последствия такого шага. И взвесив и обдумав, все-таки приходит сначала не в думу, а к адвокатам или юристам. В том числе и к нам в Комитет по правам человека.

Скольких рижан коснулись новые нормы Закона о найме жилых помещений, принятые 1 мая 2021 года, сказать не могу, поскольку такой статистики у меня нет. Могу сказать лишь, что это напрямую затронуло очень многих обладателей бессрочных договоров аренды, проживающих в микрорайоне Дрейлини, улицы Улброкас и других местах, где муниципальные дома строились именно для того, чтобы предоставлять жилье людям, нуждающимся в помощи самоуправления.

– Что конкретно беспокоит людей, которые обращаются в данном случае к вам за защитой?

– Первое – и это сразу бросается в глаза – крайне малый срок, на который предлагается перезаключить договор жилого найма. Поправки к Закону о найме жилого помещения предписывают заключать договор с пользователем муниципального жилья на срок не дольше, чем на 10 лет. А столичные депутаты ограничили своими Правилами этот срок до двух лет.

Мало того: в правилах Рижской думы № 141 сказано «до двух лет», то есть договор может быть заключен даже на более короткий срок – и на год, и даже на полгода.

Понятно, что людей это настораживает – особенно тех, у кого имеется печальный опыт проживания в хозяйских домах. Когда, подписав какой-то краткосрочный договор, человек по истечении этого срока оказывался попросту на улице. Жители совершенно резонно подозревают какой-то подвох и сейчас: ведь когда они получали муниципальное жилье в обмен на согласие оставить квартиру в денационализированном доме, они на это соглашались не просто так, а на ОПРЕДЕЛЕННЫХ условиях.

И одним из этих условий был именно бессрочный договор: он служил гарантией, что человек, добросовестно выполняя условия, сможет арендовать свое жилье столько, сколько пожелает, и никто его просто так, волевым решением, без крыши над головой не оставит. А сейчас Рижская дума не просто меняет условия этого договора в невыгодную для арендатора сторону, а делает эти условия еще и радикально невыгодными. Поэтому некоторые наниматели воспротивились такому решению столичных властей и на требование перезаключить бессрочный договор на договор, подразумевающий аренду до двух лет, ответили отказом.

Соглашаясь с тем, что двухлетний срок аренды – действительно какой-то слишком уж короткий, что не может не беспокоить арендаторов, все-таки нельзя не согласиться с главным: самоуправление в данном случае всего лишь выполняет требование закона, а закон сейчас предусматривает заключение именно срочных договоров…

Давайте заглянем в Гражданский закон, один из столпов законодательства Латвии. Статья 1587 (цитирую): «Законно заключенный договор налагает на стороны обязательство выполнить обещанное, и ни особая тяжесть сделки, ни последующие трудности в исполнении не дают права одной стороне отказаться от договора, даже возместив другой стороне ущерб».

Применительно к данному случаю: Рижская дума много лет назад заключила с рижанами, чей статус соответствовал определенным критериям, бессрочные договоры аренды муниципального жилья. Но позже изменилось законодательство, и теперь одна из сторон – Рижская дума – вынуждена менять условия договора в сторону ухудшения для второй стороны – арендатора. Но вместо того, чтобы найти какое-то взаимоприемлемое решение, разработать систему, которая действительно гарантировала бы людям крышу над головой, столичные власти действуют по отношению к арендаторам по принципу «тот прав, у кого больше прав»: или ты добровольно ухудшаешь свою правовую позицию, или заставим тебя сделать это через суд.

Пять раз по два или два раза по пять?

В числе пояснений, которые на наш запрос дала пресс-служба Рижской думы, было такое: если арендатор, со своей стороны, выполняет все условия договора, то по истечении двухлетнего срока договор будет автоматически перезаключен, арендатору даже специально писать заявление для этого не придется… В чем же тут ухудшение правовой позиции?

Встречный вопрос: если по истечении этих двух лет дума не собирается выселять арендатора или менять условия договора на более жесткие по отношению к арендатору, почему Правилами РД был установлен именно срок до двух лет, а не, скажем, пятилетний или даже десятилетний (10 лет – максимум, предусмотренный законом)?

Зачем перезаключать договор через каждые два года, если это можно было бы делать один раз в пять или даже десять лет? Может ли кто-то из чиновников, готовивших Правила Рижской думы, или депутатов, которые за эти Правила проголосовали, внятно объяснить, почему было принято решение заключать договоры аренды на настолько короткий срок?

Посмотрим на ситуацию реально: ничто не помешает арендодателю подать в суд и выселить арендатора, если тот нарушает условия договора – вовремя не платит, портит имущество, неподобающе себя ведет и т. д. И совершенно неважно, какой там был заключен договор – бессрочный или «срочный». А вот если причиной выселения может послужить просто окончание срока действия договора – это уже совсем другое дело. И в таких условиях, понятно, для арендатора имеет очень даже большое значение, живет ли он с двухлетним договором, который может быть перезаключен (а может и не быть перезаключен), или с договором на пять – десять лет. Люди волнуются, и их можно понять.

Далее: нигде в нормативных актах не говорится, что по истечении срока самоуправление обязано перезаключить договор с арендатором на прежних условиях. Если в прежнем Законе о найме жилья (статья 8), действовавшем до 1 мая 2021 года, было четко сказано, что арендатор, выполняющий все условия договора, по истечении этого срока имеет право ТРЕБОВАТЬ, чтобы данный договор был перезаключен на тех же условиях, сейчас в Переходных правилах к Закону о найме жилых помещений (пункт 6.) просто сказано: «Если жилец арендует жилое помещение, принадлежащее самоуправлению на основании такого договора найма, у которого не указан срок окончания, самоуправление МОЖЕТ ТРЕБОВАТЬ заключения нового договора аренды – с указанием определенного срока завершения, с соблюдением Правил самоуправления». Обязано ли самоуправление сохранять условия прежнего договора или нет, нигде не оговаривается.

Таким образом, даже если в правилах Рижской думы № 141 и предусматривается якобы автоматическое перезаключение договора, хотя я лично ничего подобного в этих Правилах не видел, то где гарантия, что по истечении двух лет, заключая новый договор, самоуправление не выставит арендатору какие-то новые условия, которые могут оказаться для последнего либо невыполнимыми, либо неприемлемыми? Получается, что судьба арендаторов муниципального жилья оказывается едва ли не в прямой зависимости от политической воли или воли конкретных чиновников на местах.

Это – к вопросу об ухудшении правовой позиции.

Жилищный цугцванг?

– Сегодня Рижская дума как бы успокаивает арендаторов: если будете выполнять условия договора, с вами ничего не случится, будете жить, как и жили раньше, – продолжает Д. Горба. – Однако не зря говорят, что «дьявол кроется в деталях».

Возьмем, к примеру, такую «деталь» – продление договора при условии, что (цитата) «арендатор или член его семьи не владеет отдельным квартирным имуществом или жилым домом, пригодным для проживания». Тут я вижу сразу два скользких момента: «владение отдельным квартирным имуществом или жилым домом» и «пригодность для проживания».

Представим себе: живет семья в арендованной у самоуправления квартире, и вдруг кто-то из супругов получает наследство в виде какой-нибудь однокомнатной разбитой хрущевки, в которой умер какой-то дальний родственник, или полуразвалившегося хутора где-то в провинции. Если он принимает это наследство, он формально становится собственником недвижимости. А по факту переехать в «недвижимую собственность» невозможно, поскольку она не отвечает потребностям семьи. Значит, нужно отказываться от наследства (продажа которого могла бы улучшить материальное положение семьи) – в противном случае потеряешь право на аренду муниципального жилья в столице.

Второй скользкий момент – понятие «недвижимая собственность, пригодная для проживания». К нам в Комитет неоднократно обращались люди, стоявшие на очереди, которым квартирное управление РД предлагало жуткое, разбитое жилье, с удобствами на уровне средневековья. Никто из чиновников, которые признавали такое жилье пригодным для проживания, не стал бы ни сам там жить, ни вселять туда своих детей! Между тем в документах оно фигурировало именно как «пригодное для проживания». И если ты волею судьбы вдруг становишься владельцем какой-то «избушки на курьих ножках», она вполне может оказаться признанной «пригодной для проживания». По причине чего договор на аренду муниципальной комфортабельной квартиры с тобой не продлят.

Хочу – слово даю, хочу – отменяю?

– Пожалуй, самое главное, что беспокоит людей, в том числе тех, кто обращается за помощью, – это прецедент как таковой, – подводит итог Д. Горба. – Сейчас людей принуждают вносить принципиальное изменение в договор аренды жилья, заключенный 10–15 лет назад, потому что три года назад изменился закон. Но где гарантия, что к моменту, когда придет время договор продлевать, в нормативных актах снова что-то не ужесточится в отношении арендаторов муниципального жилья?

Когда какой-то договор – неважно кого и с кем – заключается на базе действующего законодательства, «условия игры» понятны. Но когда с вами заключают договор на основе одного закона, а какое-то время спустя вас принуждают менять условие этого же договора, угрожая в случае несогласия судебным процессом, – чего в таком случае вообще стоят какие-то договоренности человека с государством, с самоуправлением? О каком доверии может идти речь, если в какой-то момент эта сторона (государство и/или самоуправление) может просто взять и отменить то, под чем подписалась, волевым решением – без учета мнения и желания другой стороны?!

Здесь уместно вспомнить слова директора Департамента жилищной политики Министерства экономики Мартиньша Аудерса, который высказался так: «Закон не предусматривает каких-либо действий с уже заключенными договорами (…) которые заключались в рамках Закона о помощи государства и самоуправления в решении жилищного вопроса. (…) Основная цель закона обращена вперед, к новым правовым отношениям на рынке арендного жилья».

Очевидно, что речь идет о договорах, заключенных именно ПОСЛЕ, а не ДО принятия закона. Соответственно, правила самоуправлений, в том числе столичного, на этот счет должны быть обращены на договоры, которые заключались после 1 мая 2023 года, а не до того, как были приняты поправки к Закону.