Земельный фонд напоминает, как не прогореть при продаже сельхозугодий

Не попадитесь в ловушку низкой цены и не проиграйте при продаже сельскохозяйственных угодий, – предупреждает руководитель латвийского Земельного фонда Ина Алксне.

В этом году участились случаи, когда люди, пользуясь доверчивостью и неосведомленностью населения, скупают сельскохозяйственные земли по дешевке и перепродают их по гораздо более высокой цене.

Эти покупатели, которые в основном являются небольшими компаниями, посредниками в сфере недвижимости, обычно находят нуждающихся в деньгах людей, часто со слабым здоровьем, звонят им, много обещают, долго уговаривают, пишут письма с предложениями купить землю. Землевладельцы часто не понимают, что такие сделки могут быть невыгодными и рискованными.

Во-первых, земля таким образом часто продается по цене ниже рыночной. Так, недавно в волости Селю покупатель пытался приобрести землю стоимостью не менее 3000 евро за гектар примерно за 2000 евро. Через некоторое время та же недвижимость появляется на вторичном рынке уже по совершенно другой цене. Покупателями являются не фермеры, а посредники. Они ищут способы обойти установленное законом право преимущественной покупки (право первой руки).

Право преимущественной покупки сельскохозяйственных земель принадлежит арендатору (если арендатор зарегистрировал договор аренды земли в муниципалитете не менее чем за год до даты заключения договора купли-продажи или право преимущественной покупки записано в договоре аренды, зарегистрированном в Земельной книге), а также Земельному фонду.

Чтобы обойти это право, покупатели убеждают землевладельца продать вначале лишь небольшую часть участка, скажем, одну десятую. Таким образом, согласно Гражданскому кодексу, новый совладелец приобретает право преимущественной покупки всего имущества, которым продавец уже не может распоряжаться без согласия покупателя.

В договорах, заключаемых с продавцами земли, обычно даже не указывается, что именно продается - какой участок, нет ни соглашения о распределении, ни схемы, чтобы было понятно, что продается, а что остается у нынешнего владельца. Покупатели обычно также заключают контракты с продавцом на покупку оставшихся акций, но только первый контракт подается в муниципалитет для получения необходимого разрешения и регистрации сделки в Земельном кадастре. Это загоняет землевладельца в ловушку, расставленную мошенниками, пользующимися неосведомленностью землевладельца. Если на участке есть дом, владелец рискует потерять и его.

С 2015 года в Латвии действует Государственный земельный фонд, приобретающий землю по рыночной цене у владельцев, которые сами ее не обрабатывают и хотят продать. Затем Фонд сдает землю в аренду тем фермерам, которые будут ее обрабатывать.

При продаже земли Латвийскому земельному фонду или фермерам продавец не должен платить 20-процентный подоходный налог на прирост капитала. Однако посредники чаще всего не информируют об этом продавцов. Земельный фонд уже сталкивался с несколькими случаями, когда людям, продающим свои сельскохозяйственные угодья, срочно требовались деньги. Если бы Земельный фонд не взял на себя такую сделку по праву преимущественной покупки и сделка была бы заключена с первоначальным покупателем, не являющимся фермером, продавцу пришлось бы впоследствии заплатить довольно много налогов. И задолжать государству много денег.

При продаже недвижимости следует с осторожностью относиться к случайным покупателям и объявлениям, найденным в почтовых ящиках. Предложения следует проверять и, если вам самим не хватает знаний, обратиться за помощью к экспертам на рынке сельскохозяйственных земель - Земельному фонду, юристу, сертифицированному оценщику недвижимости. По крайней мере, спросить других фермеров, которые знают о стоимости земли.

Также следует очень тщательно обдумывать предложения о разделении сделки - сначала продать часть земли, затем остальное, включая оплату в рассрочку или по нескольким контрактам. Такие сделки несут в себе повышенный риск: продажа может быть остановлена или вовсе отменена.