Почему цены на квартиры в многоэтажках советских времен остаются высокими?

На рынке недвижимости все чаще цену определяют не продавцы, а покупатели, покупая дешевые квартиры в серийных многоквартирных домах, построенных во время советской власти или в довоенное время.

Компания Latio, занимающаяся торговлей недвижимостью, признает, что с 2022 года на выбор покупателей и количество сделок влияет как подорожание цен на коммунальные услуги, так и решения Европейского центрального банка поднять главные процентные ставки, что происходило уже не раз. Для заемщиков, к кредитам которых применяется ставка Euribor, это означает прирост платежей.

В начале этого года, исследуя поведения покупателей квартир, эксперты компании Latio заметили, что 50% продавцов запрашивали несоразмерно высокую цену, которая не соответствует положению дел на рынке. В свою очередь 30% от успешных сделок были заключены в случаях, когда покупатель расплачивался наличными деньгами, не беря ипотечные кредиты в коммерческих банках. Запрошенные продавцами квартир чрезмерно завышенные цены аналитик рынка недвижимости из компании Latio Рута Розе объясняет суждениями владельцев квартир о развитии рынка. Так как в отдельных сегментах рынка недвижимости цены выросли, такой же рост, по их мнению, ожидается и в других сегментах, где рост цен до этого не был таким большим, или даже наблюдалось их снижение.

В надежде, что через какое-то время цены вырастут и на их выставленное на продажу имущество, хозяева не хотят снижать цену, вместо этого выбирая подождать, пока, возможно, появится какой-нибудь покупатель, который будет готов заплатить запрошенную цену.
В основном несоразмерно высокие цены запрашивают за квартиры в серийных многоквартирных домах, построенных в советское время, которые зачастую находятся в не самом лучшем состоянии. Квартиры, за которые владельцы запросили чрезмерно высокие цены, часто можно обнаружить в предложениях на продажу на протяжении полугода, года, или еще дольше.

“В том, что такой покупатель найдется, конечно, нет никаких гарантий, – говорит Рута Розе. – Бывает, что указанная продавцом в заявлении цена на 20%-30% выше рыночной стоимости. Из-за чрезмерно завышенной цены, таким имуществом не заинтересуется ни один покупатель. Интерес появится тогда, когда цена будет соответствовать действительной рыночной стоимости”.

На вопрос, чем объяснить большое количество сделок с наличными деньгами, не беря ипотечный кредит в банке, представитель Latio отвечает, что это объясняется резкий рост процентных ставок Euribor, из-за которого все больше потенциальных покупателей стараются обойтись без банковских займов. По ее словам, для покупки недвижимости покупатели ищут другие возможности. Например, используют как свои накопления, так и занимают деньги у родственников, либо продавая купленное ранее или унаследованное имущество. Часть покупателей недвижимости, не занимающих деньги у банков, являются владельцами различных предприятий, которые свою прибыль вкладывают в недвижимость.

По оценке Latio на данный момент, цены за квадратный метр в многоквартирных домах советского периода составляет чуть более 1000 евро за квадратный метр – в зависимости от места нахождения квартиры, технического состояния и других факторов. Цены на 6% ниже, чем были в начале прошлого года.

В марте в центре Риги в домах новых проектов цена на вторичном рынке составляла примерно 2500 евро за квадратный метр, а в окрестностях столицы – 1930 евро за квадратный метр – на 2% ниже, чем в конце 2022 года. 59% сделок по недвижимости в новых проектах на вторичном рынке в центре Риги состоялось по цене от 2000 до 3000 евро за квадратный метр. Примерно четверть сделок – за 3000-4000 евро за кв. м.

В марте этого года в проведенных Латвийской ассоциация недвижимости (LANĪDA) и банком Citadele переговорах о развитии рынка недвижимости в прошлом году, член правления LANĪDA и председатель правления предприятия IMMOSTATE Вестардс Розенбергс среди прочего признал, что в прошлом году наблюдался существенный рост цен в новых проектах жилых домов, который был вызван резким ростом расходов на строительство. В центре Риги суммы приобретения новых проектов выросли на 20%, цены выросли и на новые проекты в рижских микрорайонах. При этом цены на исторические здания в центре Риги и цены на квартиры в серийных домах в микрорайонах остались практически без изменений. В свою очередь высокая инфляция и увеличение процентных ставок Euribor повлиял на покупательскую способность людей, из-за чего количество заключенных в прошлом году сделок снизилось на 10%.