Горячая линия: как прекратить беспредел управляющего - комментарий юриста

«Наш дом раньше обслуживал Rīgas namu pārvaldnieks. Но нас не устраивала его работа, и мы заключили договор с частной фирмой. Думали, что хуже RNP быть никого не может, но оказалось, что очень даже может: на просьбы и жалобы собственников квартир никакой реакции, ответы на вопросы не дают, расшифровывать позиции в счетах категорически отказываются, дворник за полгода (!) ни разу не помыл лестничную клетку …

Зато нас, собственников квартир, штрафуют при каждом удобном случае! Не рассортировал мусор как надо – штраф, не заплатил вовремя – пеня. За любую «провинность» – санкции, несмотря ни на какие обстоятельства.

К сожалению, при заключении договора с управляющим не было такого пункта, как штрафные санкции в отношении управляющего – никто со стороны жильцов об этом просто не подумал. Может, можно исправить ситуацию в пользу собственников квартир?

Наши вопросы:

1. Имеет ли вообще право управляющая компания штрафовать собственников квартир, или такого рода санкции находятся в компетенции только государственных и муниципальных структур?

2. Имеют ли право собственники квартир внести в договор санкции в отношении управляющей компании, если управляющая компания не выполняет своих обязательств? И что делать, если управляющая компания категорически не согласится на это изменение в договоре?»

На вопросы читателей отвечает юрист Алевтина Григоренко

- К сожалению, в вопросе не содержится информации о статусе управляющей компании – это сообщество владельцев квартир (Dz/B) или SIA. Однако в любом случае, функции управляющей компании оговорены и утверждены на законодательном уровне:

* Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums (Закон об управлении жилыми домами) и иные нормативные акты;

* Dzīvokļa īpašuma likums (Закон о квартирной собственности) и иные нормативные акты.

Закон о квартирной собственности определяет порядок, в котором принимает решение Общество владельцев квартир (Dz/B). В рамках решений могут быть прописаны нормы ответственности собственников квартир за нарушение установленных правил, касающихся их общей собственности (дома). Соответственно, должны быть установлены и зафиксированы и сами правила, что, в свою очередь, решается на общем собрании владельцев квартир. Если такого общего решения принято не было, то никаких штрафных санкций быть не может, поскольку на уровне законодательства наказаний по упомянутым нарушениям не предусматриваются. Исключение составляют только административные штрафы от самоуправления за конкретные правонарушения; но, как правило, эти санкции применяются по отношению к управляющей компании за конкретное нарушение.

Таким образом, если нет официально зафиксированного решения Общества собственников квартир, то управляющая компания не имеет права взимать с собственников квартир какие-либо штрафы (например, за то, что жильцы не рассортировывают бытовые отходы). Единственное, что управляющий может делать – призывать жильцов соблюдать порядок и разъяснять, что, не сортируя отходы, они вредят экологии и увеличивают собственные расходы за вывоз мусора.

Поэтому перед тем, как заключить договор, необходимо проанализировать правоустанавливающие документы и посоветоваться со специалистом (юристом, адвокатом) по вопросу необоснованных требований со стороны управляющей компании.

Что касается права собственников квартир вносить изменения в договор – в данном случае включить туда санкции в отношении управляющей компании, то без помощи специалиста собственникам, скорее всего, не обойтись. Этот вопрос надо правильно, юридически точно провести через определенную процедуру, регламентированную в законе, и подготовить выверенный документ, учитывая интересы собственников квартир. Так что прописать в договоре необходимые условия можно, однако для того, чтобы правильно их оформить, все-таки лучше обратиться за помощью к специалисту.

Если же управляющая компания категорически не согласится на это изменение в договоре, то, когда принимается решение Общества собственников квартир, в нем следует предусмотреть условие: если договор не будет подписан второй стороной (управляющей компанией), то данная компания не сможет более управлять конкретным домом. Форм управления предусмотрено несколько: домом может управлять и старший по дому, и само Общество… Но опять же: потребуется помощь специалиста, который поможет проработать и этот вопрос.