Ценам скомандовали «Вира!»: кто скупает новостройки Латвии

Рынок жилья в Латвии продолжает расти: пусть и более сдержанными, осторожными темпами.

Тормозящие факторы — заморозка ряда строительных проектов, а также рост процентных ставок по кредитам, который заставляет часть жителей отложить покупку жилья до лучших времен, рассказал эксперт Марис Опинцанс.

По его мнению, рост процентных ставок по кредитам, вызванный повышением базовых ставок Европейского центробанка, не остановил спрос на новое жилье. Правда, изменилась структура этого спроса — покупатели уделяют все больше внимания расходам на содержание жилья.

Тенденции военного года

2022 год в сфере недвижимости можно разделить на несколько этапов: сначала был стремительный подъем, особенно в сегменте новых проектов, причем росли и цены, и число сделок.

После начала войны в Украине наметилась устойчивая тенденция: в частных домах в Латвии стали устанавливать микрогенерирующие мощности, а также изменились способы отопления — в основном это выражалось в переходе с газа на тепловые насосы.

Рынок аренды был сравнительно менее активен, поскольку люди главным образом искали недвижимость для покупки, и для многих это стало хорошей инвестицией в попытке защитить сбережения от инфляции. Прежде всего речь идет о покупке недвижимости для собственных нужд либо покупке второй квартиры для долгосрочной сдачи в аренду, а не о спекулятивных сделках.

В конце 2022 года наблюдалось снижение активности, но это можно списать на сезонный характер сделок: в марте–апреле рынок обычно снова оживляется.

Появилась тенденция, которая в прошлом году изменила отношение к недвижимости: в общие расходы люди включают также затраты на содержание, которые в качественном новом проекте будут ниже, чем в типовом доме советской постройки.

То есть на одной чаше весов новая цена на недвижимость и платеж по кредиту, а на другой — меньшая плата за содержание и большая будущая стоимость жилья.

Многих такие расчеты заставили принять решение сменить старое, дорогое с точки зрения содержания жилище. Опинцанс утверждает, что срок эксплуатации домов, построенных в советское время, в большинстве случаев истек или скоро истечет, поэтому без капитальной реновации этих зданий их привлекательность как объектов недвижимости будет продолжать снижаться.

Дешевле уже не будет

Спрос на новые проекты в Латвии по–прежнему превышает предложение, но в начале 2023 года вариантов стало больше и качественные объекты не выметаются в первые же минуты после размещения объявления, как это было в 2021 году и в начале 2022–го. По данным Latio, на продажу жилья по рыночной цене сейчас необходимо в среднем 70 дней (прошлым летом было 28 дней).

Сделки замедляются. Основная причина — сумасшедший рост цен в строительстве: в прошлом году он был 30–40% (материалы и работа), что намного опережает среднюю инфляцию. Поэтому средняя стоимость строительства одного квадратного метра жилья значительно увеличилась.

В новых проектах средняя цена за квадратный метр выросла с менее чем 2000 евро в начале 2020 года до 2500–3000 евро сейчас. В свою очередь, цены на т. н. серийные дома прошлой осенью даже немного упали (это было, пожалуй, одним из редких исключений на фоне общего роста цен).

Ожидается, что разница в цене между новостройками и квартирами в типовых жилых зданиях советской постройки будет расти, учитывая, что предложение в новых проектах будет постепенно увеличиваться, а счета за коммунальные услуги в неутепленных серийных домах продолжат приносить неприятные сюрпризы.

Кто всё это покупает

В качестве основной движущей силы на рынке жилья, поддерживающей спрос, следует упомянуть такую категорию покупателей, как молодые специалисты, — это хорошо образованные профессионалы, которые смело берут на себя обязательства, невзирая на рост ставок.

Правда, площади жилья постепенно сокращаются: востребованы частные дома площадью до 100–150 квадратных метров в Рижском регионе, а в сегменте квартир более популярны двухкомнатные; продать четырехкомнатную или еще более просторную квартиру становится сложнее.

Эта тенденция во многом связана с уже упомянутым фактором расходов на содержание недвижимости.

В 2023 году ожидается сохранение высокого спроса на новые проекты, которые многие оценили как хороший объект долгосрочных инвестиций. Ограниченное предложение продолжит разгонять цены в этом сегменте. Неизменным останется вектор к снижению расходов. Например, владельцев частных домов это заставит задуматься об утеплении жилья (следующий шаг после установки солнечных батарей и замены котла), предсказывает Марис Опинцанс.