Mājokļu tirgus: pircēji cer uz cenu kritumu, bet - vai pamatoti?

Pēdējo mēnešu laikā mājokļu tirgus salīdzinoši īsā termiņā piedzīvojis turbulenci gan piedāvājuma un pieprasījuma kontekstā, gan arī tirgū piedāvāto īpašumu cenu svārstībās.

Nekustamo īpašumu kompānija “Latio” ik mēnesi “Mājokļu pircēju pārliecības indeksā” apkopo piecus rādītājus, kas visizteiksmīgāk raksturo situāciju tirgū aizvadītajā mēnesī. Novembra nozīmīgākie jaunumi – mājokļu tirgū strauji sarūk piedāvājums, jo vairums pārdot gribētāju nogaida, cerot, ka pavasarī cenas augs. Vienlaikus uz sev labvēlīgu situāciju nākamgad cer arī potenciālie pircēji, gaidot cenu lejupslīdi.

Kopumā šobrīd mājokļu tirgū izveidojusies paradoksāla situācija – potenciālie īpašumu pirkt gribētāji vēlas nogaidīt ar lēmumu pieņemšanu līdz pavasarim, cerot uz cenu kritumu, bet pārdevēji otrādi – nogaida, jo paļaujas, ka pavasarī cenas atkal varētu kāpt.

Pušu nogaidošās pozīcijas novembrī ilustrē arī Indeksa dati – ja vēl jūlijā īpašumu pārdošanai bija nepieciešams mazāk par mēnesi, tad novembrī tam vidēji vajadzīgais dienu skaits sasniedz jau 61, bet mājokļu skaits, kas tiek pārdots mēneša laikā, sarucis no 16% līdz 5%. Vienlaikus šo piecu mēnešu periodā samazinājies arī to pārdevēju īpatsvars, kas vēlas saņemt tirgus situācijai neatbilstoši augstu cenu, savukārt pircēju skaits, kas gatavi maksāt augstāku cenu nekā sākotnēji prasīts, patlaban sastāda vien 1% no darījumos iesaistītajiem.

Pārdot gribētāju nogaidīšana novembrī spilgti atspoguļojās arī sludinājumu skaita dinamikā, kas salīdzinājumā ar augustu sarucis par teju 36%. Proti, pirmo reizi ievietoto īpašumu pārdošanas sludinājumu skaits novembrī bijis ~ 2930, bet augustā ~ 4570. Turklāt kritums ir gan sērijveida, gan pirmskara, gan arī jaunajos projektos. Tāpat fiksēti arī gadījumi, kad pārdošanā izliktie īpašumi pēkšņi tiek izņemti no piedāvājuma. Tam par apsvērumu var būt vairāki faktori.

Pirmkārt, nevēlēšanās pazemināt cenu, ko pircēji aktīvi sākuši pieprasīt. Otrkārt, pārdevēji pārdomā, jo raugās uz nekustamo īpašumu kā investīciju ar iespēju nofiksēt aktīva vērtību. Pretējā gadījumā pēc darījuma viņiem uzreiz skaidri būtu jāzina, kur finanses investēt, lai pie tik augstas inflācijas nauda kontā nezaudētu vērtību. Treškārt, daļa sludinājumu tiek pārvietoti uz izīrēšanas sadaļu.

Lai arī precīzas, faktos balstītas prognozes par situāciju tirgū nākamgad šobrīd neuzdrošinās paust pat profesionāļi, pārdevēju vēlmi nogaidīt, ja apstākļi to atļauj, teorētiski var izprast. Vienlaikus grūtāk rast loģisku pamatojumu pircēju apsvērumiem nesteigties ar darījumu veikšanu, ja piedāvājumā ir labs īpašums par atbilstošu cenu.

“Vairākas pasaules valstu ekonomikas jau izrāda samērā augstu noturību pret inflāciju un pieaugošām procentu likmēm, tādējādi radot labvēlīgus apstākļus turpmākai nekustamo īpašumu tirgus attīstībai. Arī Latvijā redzam, ka nodarbinātības līmenis ir stabils un pat nedaudz pieaug, trešajā ceturksnī attiecībā pret pirmo palielinoties par 3,5% . Tāpēc, vērtējot šī brīža situāciju no pircēju viedokļa, jāsaka, ka, ja nolūkotā īpašuma ienesīguma likme jebšu iespējamā šī īpašuma izīrēšanas cena, mainoties pircēja maksātspējai, nepieciešamības gadījumā varētu nosegt ikmēneša kredīta maksājumus, nogaidīt patlaban nebūtu pamatojuma,” skaidro “Latio” tirgus analītiķe Ksenija Ijevleva.

Viņa piebilst: “Diemžēl daļa sabiedrības ne līdz galam izprotot nekustamā īpašuma tirgus procesus un tā cikliskumu, nereti domājot īstermiņā. Taču uz īpašumu, īpaši, ja tas ir vienīgais, būtu jāraugās kā uz ilgtermiņa ieguldījumu vismaz 10-15 gadu griezumā, kur nelielās cenu svārstības, ko piedzīvojam šobrīd, šādā perspektīvā var izrādīties nebūtiskas. Tādēļ, pieņemot lēmumu par pirkšanu, katram būtu jāizvērtē sava individuālā situācija – uzkrājumi, maksātspēja, dzīves apstākļi, īpašuma ienesīgums – , nevis jāļaujas tikai kopējām tirgus tendencēm. Ieguvēji šobrīd var izrādīties tieši tie, kas pratīs rēķināt, spējot salīdzināt ilgtermiņa ieguldījumus nekustamo īpašumu objektos ar inflācijas likmi un riskiem.”

Uzskatāmu piemēru tam, ka brīvos finanšu līdzekļus šobrīd visprātīgāk ir investēt, novembra Indeksā demonstrē arī augstais darījumu īpatsvars, kas notikuši bez kredītu piesaistes – tie ir vairāk nekā ceturtā daļa jeb 28%. Tas parāda, ka iedzīvotāji savus brīvos līdzekļus steidz ieguldīt, jo pat 3,5% liela peļņa no izīrēšanas šobrīd ir izdevīgāka par banku piedāvāto noguldījumu depozīta likmi 0,2% apmērā, nerunājot nemaz par kriptovalūtu, kas investoriem patlaban sagādā mīnusus.

Apkopojot novembra datus par jauno projektu mājokļu piedāvājumu pirmreizējā tirgū Rīgā, redzams, ka oktobrī, ieplūstot tirgū lielākajam jauno projektu piedāvājumam gada laikā, nedaudz sarukusi šī segmenta mājokļu vidējā cena darījumos – ja oktobrī tā sasniedza 2470 EUR/m2, tad novembrī bija 2400 EUR/m2. Vidējās cenas pazeminājums gan pamatā skaidrojams ar iepriekš veiktajām rezervācijām, kā arī to, ka pagaidām lielākoties tiek pārdoti dzīvokļi no lētāka cenu segmenta. Taču kopumā cena sludinājumos šiem īpašumiem tomēr turpinājusi pieaugt – no 2990 EUR/m2 oktobrī līdz 3025 EUR/m2 novembrī.

Vienlaikus attiecībā pret gada pirmo ceturksni turpinājušas kāpt arī jauno projektu cenas otrreizējā tirgū – vidējā cena darījumos šādiem dzīvokļiem mikrorajonos novembrī bijusi 1850 EUR/m2, bet pirmajā ceturksni – 1750 EUR/m2. Tas atkārtoti apliecina, ka iespējamu cenu lejupslīdi jauno projektu segmentos gan pirmreizējā, gan otrreizēja tirgū pašlaik nav pamata prognozēt. Gluži pretēji – cenas turpina pieaugt.

Lai arī iedzīvotāju bažas par turpmāko ekonomisko situāciju neprognozējamības dēļ ir pamatotas un labi izprotamas, katrai situācijai ir jāprot pielāgoties. Ātrāk vai vēlāk pēdējā mēneša stagnācija nekustamo īpašumu tirgū pāraugs aizvien aktīvākās norisēs, sekmējot pircēju vai pārdevēju vēlamo scenāriju attīstību jau nākamgad. Tāpēc abām pusēm ne tikai jābūt gana modrām, bet jāizvērtē arī esošā situācija un iespējas, plusi un mīnusi, kā arī riski, pieņemot izsvērtus un pamatotus lēmumus.